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新手选址做好4步,就把一个商圈研究透了!

杨帆 · 2018-07-06 09:11 来源:咖门

选址,就是选流量。  

问:新手开店想要快速找到一个好的商圈、合适的位置,总共分几步?

答:把下面4步吃透,不愁找到好位置!

1   第一步:观察商圈环境        

不同的商圈业态,有不同的消费人群,对品类的喜好程度并不一样。比如大学,更偏爱奶茶类型、客单价低的产品,而社区更偏爱健康的、客单价相对较高的品类。

这个商圈到底适不适合开店,要从以下两个指标评估:

指标1:商圈类型  

主要有学校、社区、写字楼和商业体等,消费特点也有所不同。比如写字楼一般白天订单多,社区晚上订单会偏多。覆盖的商圈类型越多,则商圈的环境越好。通过百度、高德地图或一些第三方的外卖选址工具,就可以查看商圈热力图。

△  借助第三方平台,深度了解商圈类型

指标2:人群属性  

主要是指商圈消费人群的特点,比如年龄结构、收入水平、兴趣等,它决定了商圈消费特点,客单价的高低,口味的偏好等。我们可以通过市场调研的方式,比如了解住宅或写字楼房价和租金情况,入住率,车位情况等。

2   第2步:预估商圈容量        

不同的商圈体量制定不同的业务发展策略。比如当商圈的体量足够大时,可以适当降低利润水平来扩大市场规模。相反,当商圈体量不大,整体客户基数有限,就要采取提高利润的策略,尤其适合于三四线城市。

如何判断商圈容量呢?

这里有两种方法,第一种是观察头部商户的单量。如果头部商户有几家,月销也很高,证明商圈的容量比较大,相反如果头部商户里的月销一般,证明商圈的容量一般。

另外一种方法是利用二八法则进行测算:商圈预估单量=20%头部商户的月销之和/80%

如果我们用品类预估的单量除以整体商圈预估的单量,同样可以了解该品类在商圈的销量占比,从而知道该品类在商圈的需求热度。

3   第3步:窥探“隔壁老王”生意        

竞争程度决定了之后促销活动力度的大小。

主要有五个指标,其中有两个指标:商圈商家数量和同品类商家数量,可以反映出到底有多少商家竞争。这些数据都可以在平台上搜索到。

△   从外卖商家数量和销量窥探竞争对手实力

第三个指标是商圈竞争系数。  

这里有个计算公式:同品类竞争系数=同品类门店数/同品类总单量。商圈竞争系数越大,竞争越激烈,需要采取的活动力度也会越大。同时对于服务品质和口味的要求也会越高。

第四个指标,商圈人均消费。  商圈人均消费主要帮助确定价格主线。

之前有一家快餐连锁品牌,有一家店在北京建国门附近,月销在6000单左右,另外有一家店在天津南开大学附近,月销却只有300多单。

两个门店的产品出餐品质相同,客单价也都在25块钱左右,然而销量截然不同。

商圈调研后发现,整个商圈快餐类的人均消费水平在18元左右,而这家店铺的人均为25元,高出了整个商圈7块钱!定价远超出了商圈平均消费水平。

后来,这家店通过出套餐,加上自己推出成本较低的新菜品,让价格降下来。修改后上线不到一个星期,就做到了每天160单左右。

虽然这位老板经营的店铺品牌本身走的是连锁发展模式,但在没有知名度之前,品牌溢价能力差,菜品选择和定价一定要因地制宜。

第五个指标,品类利润预估。  

现在,很多外卖门店并不是死于没有单量,而是死于没有利润。有些商圈的老板更是只能保本甚至亏钱来获得高销量。所以我们在决定是否选择该商圈时,一定要了解品类的利润情况,测算竞争对手的利润来反推需要多少销量,才能够支撑运营成本。

4  第4步:了解交通状况        

对于商圈的交通运力状况,需要了解商圈头部商户的配送方式;商圈周边的交通情况,如红绿灯数量、商圈路况、道路负责程度等。

△   和外卖小哥认真的聊一聊,收获会很多

还有商圈周边的情况,如配送站点的数量。以及真正去和一线的骑手沟通,通过他们去了解商圈的环境和商户经营状况。

以上这些指标不但能够帮助我们了解整体商圈的情况,在选址时,也可以对照这些标准找到最适合的经营地址。

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